给国际货币基金组织的备忘录:没有房地产泡沫

作者:雍门箱

澳大利亚的房价严重过度膨胀 - 如果你认为国际货币基金组织最近的分析它表示需要采取激进的政策来消除这种新兴的房地产泡沫,例如外国居民购买房屋的印花税和政府对银行贷款的控制权国际货币基金组织对全球房价的分析 - 特别是对澳大利亚这样的国家而言 - 具有误导性它主要关注住房负担能力的两项指标:房价与家庭收入的比率以及房价与租金的比率两种衡量标准澳大利亚的房价都是发达国家中最高的一个 - 高于美国和几乎全欧洲在澳大利亚,房价与收入比率高于其历史平均水平30%,仅次于加拿大和比利时,在IMF选择的22个先进国家中同样,目前澳大利亚7%的房价增长率在22个选定国家中排名第7国际货币基金组织忽视了住房负担能力的首选措施,至少在澳大利亚,这是住房成本所​​占收入的比例对于购房者(而不是租房者)而言,最好通过偿还住房贷款占住户可支配收入的百分比来衡量这一措施现在大约是澳大利亚过去30年的平均水平,略高于20%,并且由于低利率和稳定利率而下降典型的标准可变住房利率自2013年8月以来一直处于595%,这是最低利率除了2009年全球金融危机(GFC)深度的短暂时期外,家庭并没有积累债务购买房屋,就像它们在全球金融危机前一样家庭债务自2007年以来一直是收入的比例和家庭储蓄处于25年来的最高水平这不是澳大利亚不可持续的房价增长的图景同样普遍适用于全球,因为利率通常甚至低于y在澳大利亚确实,全球房价上涨,在全球金融危机后大幅下跌但是即使在国际货币基金组织的数据中,全球房价仍比2007年的峰值低5%至10% - 甚至相对于其他价格也是如此国际货币基金组织正在浪费时间让中央银行担心房价上涨美国,欧洲和日本的中央银行都在故意向经济注入新资金,并将官方利率降至几乎为零面对经济增长乏力,希望刺激消费和就业增长澳大利亚储备银行不必诉诸于此,但对于其他人来说,廉价资金和大量资金是他们留下的唯一政策,因为政府债务已经在大多数国家达到不安全的水平,阻止他们开辟更强劲的增长经合组织国家的平均政府债务现在是国家经济产出和服务产出的110%但是,作为家庭讽刺的是,廉价资金就像推动一个字符串如果他们对自己的经济前景没有信心就不会让家庭消费或企业投资而是将资金投入住房和股票市场等资产,从而增加这些资产价格中央银行放松了这一点事实上它是故意的,希望不断上升的财富(至少在纸面上)将鼓励消费和投资支出住房或股市泡沫的风险被视为两个邪恶中的较小者 - 价格必须付出努力以刺激商品和服务的开支并创造就业机会国际货币基金组织的一项建议 - 外国购买投资物业的印花税 - 可能会对担心中国买家在这里抬高房价的澳大利亚人提出民粹主义诉求因此而向澳大利亚政府提出上诉并作为一项增加收入的措施 - 这是他们可以独立于任何储备银行行动而做的事情但是这样的政策具有可疑的平衡价值外国投资,无论是国内房地产还是制造业或采矿业,都倾向于增加国民财富如果外国居民愿意为澳大利亚所有者支付的资产超过任何澳大利亚居民,为什么呢?店主不应该卖?所有者和澳大利亚的财富增加澳元也上涨,将收入转移给所有澳大利亚人,因为他们现在可以更便宜地购买商品和海外旅行当然不是每个人都赢 澳大利亚资产的潜在购买者 - 在这种情况下是房屋 - 发现它们比其他方式更贵。用简单的美元计算,获胜者的收益大于输家的损失 - 所以原则上输家可以通过税收来补偿和补贴制度简而言之,澳大利亚没有房价泡沫,目前世界其他地区也没有。但即使如此,央行也不会采取任何措施,....